IP box pour les entreprises proptech
Quels actifs, quels revenus et quel ratio nexus pour les entreprises proptech ? Le régime de l’article 238 appliqué à la réalité du secteur, avec un exemple chiffré.
Mis à jour le 15 octobre 2026Lecture 5 minSources : CGI et BOFiP
Les proptechs éditent des logiciels de gestion immobilière, de maquette numérique, d’estimation ou de pilotage énergétique des bâtiments. Celles qui concèdent l’usage de leurs logiciels sont éligibles ; celles qui se rémunèrent par des commissions de transaction relèvent d’un modèle de services.
Le secteur et sa propriété intellectuelle
La proptech française couvre la gestion locative, la gestion de copropriété, la maquette numérique et le pilotage énergétique des bâtiments, ce dernier poussé par la réglementation sur la performance énergétique. Les éditeurs de logiciels du secteur peuvent placer sous IP box la part logicielle de leurs abonnements, à distinguer des commissions et prestations.
Pour une entreprise du secteur, la question n’est donc pas seulement de savoir si elle détient un actif éligible, mais si ses revenus prennent la forme d’une concession ou d’une cession, et si sa recherche est conduite en interne. Ce sont ces trois paramètres que les sections suivantes passent en revue.
Les actifs éligibles chez les entreprises proptech
Dans ce secteur, les actifs qui peuvent relever de l’article 238 du CGI sont principalement les suivants.
- Réf. 10Logiciel originallogiciel protégé par le droit d’auteur et original, y compris ses versions
- Réf. 12Brevet d’inventiontitres français, européens ou étrangers en vigueur, concédés ou cédés
Les revenus qui peuvent être imposés à 10 %
Le régime vise la concession, la sous-concession et la cession des actifs. Pour les entreprises proptech, cela recouvre typiquement :
- abonnements à des logiciels de gestion locative ou de syndic, pour leur part logicielle ;
- licences de logiciels de pilotage énergétique ;
- licences d’API d’estimation.
La part des revenus qui rémunère des services associés reste imposée au taux normal, ce qui impose une ventilation dès que le prix est global. Voir le guide ventilation des revenus.
Le ratio nexus dans le secteur
Développement interne en général. Les capteurs et équipements installés dans les bâtiments sont des matériels, non une R&D rattachée au logiciel, sauf conception propre.
Exemple chiffré
Une proptech facture 1,2 M€ d’abonnements à son logiciel de pilotage énergétique, dont 55 % rattachés au logiciel. Elle dépense 240 000 € par an et a cumulé 1,7 M€ de développement.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Revenus tirés de l’actif sur l’exercice | 660 000 € |
| Dépenses de R&D de l’exercice rattachées à l’actif | − 240 000 € |
| Résultat net de l’actif | 420 000 € |
| Dépenses qualifiantes cumulées (interne et tiers indépendants) | 1 700 000 € |
| Sous-traitance à des entreprises liées et acquisitions | 0 € |
| Ratio nexus : min(1 700 000 € × 1,3 ; 1 700 000 €) ÷ 1 700 000 € | 100 % |
| Résultat imposé à 10 % | 420 000 € |
| Impôt au taux de 25 % sans l’option | 105 000 € |
| Impôt au taux de 10 % avec l’option | 42 000 € |
| Économie d’impôt estimée sur l’exercice | 63 000 € |
Le tableau ci-dessous montre comment l’économie évolue si les revenus de l’actif sont divisés par deux ou doublés, à dépenses inchangées : elle progresse plus vite que les revenus, parce que les dépenses de R&D sont déduites avant l’application du taux réduit.
| Scénario | Revenus de l’actif | Résultat net | Base à 10 % | Économie |
|---|---|---|---|---|
| Revenus divisés par deux | 330 000 € | 90 000 € | 90 000 € | 13 500 € |
| Hypothèse de l’exemple | 660 000 € | 420 000 € | 420 000 € | 63 000 € |
| Revenus doublés | 1 320 000 € | 1 080 000 € | 1 080 000 € | 162 000 € |
L’économie d’impôt ressort à 63 000 € sur l’exercice, avec un ratio nexus de 100 %. Si l’entreprise remplissait déjà ces conditions sans avoir opté, l’IP box peut s’appliquer rétroactivement sur ses trois derniers exercices : à revenus comparables, environ 189 000 € d’impôt récupérable. Vos propres montants peuvent être testés dans le simulateur du site.
Les pièges propres aux entreprises proptech
- Traiter des commissions d’agence comme des redevances.
- Ne pas ventiler la fourniture et l’installation de capteurs.
Les documents à réunir dans le secteur
La documentation exigée par l’article L. 13 BA du LPF est la même pour tous, mais chaque secteur a ses pièces maîtresses. Pour les entreprises proptech, il s’agit en priorité des éléments suivants.
- La répartition du chiffre d’affaires entre abonnements, commissions et prestations.
- Les conditions d’abonnement des logiciels.
- La séparation entre logiciel et fourniture de capteurs.
- La documentation des algorithmes propriétaires.
Mettre en place l’IP box dans le secteur
- Identifier les actifs qui génèrent des revenus et vérifier leur éligibilité (titre en vigueur, originalité du logiciel, titularité des droits).
- Qualifier les revenus : concession, sous-concession ou cession, et ventilation des contrats qui incluent des services.
- Reconstituer les dépenses de R&D par actif depuis l’origine, en distinguant interne, tiers indépendants, sociétés liées et acquisitions.
- Calculer le résultat net et le ratio nexus, puis estimer l’économie sur plusieurs exercices.
- Documenter et opter : documentation de l’article L. 13 BA, annexe 2468-SD jointe à la liasse.
IP box, CIR, CII et JEI
Les algorithmes d’optimisation énergétique des bâtiments sont un terrain fréquent de CIR.
Les dépenses déduites pour calculer le résultat net IP box peuvent aussi figurer dans la base du crédit d’impôt recherche, la doctrine précisant que les deux dispositifs ne sont pas exclusifs. Voir le comparatif IP box et CIR.
Les entreprises du secteur en France
Nombre d’entreprises actives en France pour les principaux codes NAF du secteur, selon le répertoire SIRENE. Le code d’activité ne suffit pas à établir l’éligibilité, mais il donne la mesure du nombre d’entreprises potentiellement concernées.
| Code NAF | Activité | Entreprises actives |
|---|---|---|
| 58.29C | Édition de logiciels applicatifs | plus de 10 000 |
| 62.01Z | Programmation informatique | plus de 10 000 |
| 63.12Z | Portails internet | 8 890 |
Où sont implantées les entreprises du secteur
Parmi les 128 villes suivies, celles qui comptent le plus d’entreprises sous les codes d’activité du secteur. Chaque page ville détaille l’écosystème local et le tissu d’entreprises concernées.
- IP box à Paris 10 000+
- IP box à Lyon 3 886
- IP box à Marseille 2 503
- IP box à Bordeaux 2 482
- IP box à Toulouse 2 344
- IP box à Montpellier 1 718
- IP box à Nantes 1 579
- IP box à Lille 1 455
Questions fréquentes
Une plateforme immobilière rémunérée à la commission est-elle éligible ?
Non sur ses commissions, qui rémunèrent un service d’intermédiation. Une licence de son logiciel à des tiers pourrait l’être.
Combien une entreprise du secteur peut-elle économiser ?
Dans l’exemple de cette page, l’économie atteint 63 000 € par an pour 660 000 € de revenus d’actif. Elle passe à 162 000 € si les revenus doublent, à dépenses constantes. Le simulateur permet de faire le calcul avec vos propres chiffres.
Quels documents préparer avant d’opter ?
Outre la documentation commune (organisation de la R&D, liste des actifs, ratio nexus, méthodes de répartition), les pièces clés du secteur sont : la répartition du chiffre d’affaires entre abonnements, commissions et prestations ; les conditions d’abonnement des logiciels ; la séparation entre logiciel et fourniture de capteurs ; la documentation des algorithmes propriétaires.
L’IP box est-elle intéressante pour les entreprises proptech ?
Elle l’est dès qu’une entreprise du secteur tire des revenus de licence ou de cession d’un actif éligible et que son résultat net est positif. L’économie dépend du résultat net de l’actif et du ratio nexus ; dans l’exemple de cette page, elle atteint 63 000 € par an.