Crédit d’impôt recherche pour les entreprises proptech : CIR, CII et rattrapage sur 3 ans

Les proptech appliquent le numérique à l’immobilier : estimation automatique, gestion technique des bâtiments, maquette numérique, efficacité énergétique. Une partie de leurs travaux relève de la recherche, notamment en modélisation et en traitement de données.

Taux du CIR

30 %

CIR / an (exemple)

67 073 €

CII / an (exemple)

6 816 €

Rattrapage 3 ans

221 667 €

Le CIR pour les entreprises proptech : un levier sous-utilisé

Pour une entreprise du secteur, la question n’est pas de savoir si elle « fait de la recherche » au sens académique, mais si certains de ses projets ont dû affronter un problème technique sans solution connue. Dès que c’est le cas, la phase correspondante ouvre droit au crédit d’impôt recherche, quel que soit le diplôme des personnes qui l’ont menée.

Les équipes associent data scientists, développeurs et ingénieurs du bâtiment. Leurs salaires chargés, majorés du forfait de fonctionnement de 40 %, forment l’essentiel de la base du crédit.

Les travaux éligibles au CIR pour les entreprises proptech

Les projets suivants présentent, dans le secteur, les caractéristiques de la recherche au sens fiscal :

• Développer des modèles d’estimation de biens fiables sur des marchés peu liquides.
• Concevoir des algorithmes de pilotage énergétique des bâtiments.
• Mettre au point des méthodes de reconstruction 3D de bâtiments existants.
• Créer des modèles de prévision de pannes d’équipements.

La présence d’un verrou s’apprécie au regard de ce qui était publié ou disponible au début des travaux. Un état de l’art d’une dizaine de références bien analysées, publications, brevets ou documentations techniques, suffit généralement à l’établir pour une PME. Le guide travaux éligibles au CIR détaille les cinq critères appliqués par l’administration.

Ce qui n’est pas de la recherche

Le périmètre du crédit exclut en revanche plusieurs activités qui occupent une part importante du temps des équipes du secteur :

• Les plateformes de mise en relation avec des briques connues.
• Les services de gestion et de transaction.
• Les intégrations avec les logiciels métiers.

Un même projet comporte souvent une phase de recherche et des phases qui n’en relèvent pas. Bien les découper, en datant le début et la fin de chacune et en n’y rattachant que les temps correspondants, est la meilleure protection en cas de contrôle.

Combien rapporte le CIR pour les entreprises proptech ?

Le tableau ci-dessous applique les règles en vigueur en 2026 à une entreprise type du secteur. Les montants sont fictifs mais réalistes, et calculés avec le même moteur que le simulateur du site.

Une proptech de 30 salariés affecte quatre ingénieurs, payés 52 000 € brut en moyenne, à 45 % de leur temps à un modèle de pilotage énergétique, et confie 20 000 € de travaux à un prestataire agréé. Un développeur conçoit un nouveau service au titre du CII.

L’entreprise obtient 67 073 € de crédit d’impôt recherche et 6 816 € de crédit d’impôt innovation, soit 73 889 € par an. Pour une PME, ce montant est remboursé immédiatement si l’entreprise n’a pas d’impôt à payer. L’effet de la taille de l’équipe est direct :

Faites le calcul avec votre propre équipe :

Récupérez le CIR des 3 dernières années

Si votre entreprise a mené ce type de travaux sans déclarer de CIR, rien n’est perdu : les dépenses des années 2023, 2024 et 2025 peuvent encore être réclamées. Pour l’entreprise de l’exemple, cela représente environ 221 667 €, remboursés pour une PME.

Chaque 31 décembre, une année sort du délai : les dépenses de 2023 ne pourront plus être réclamées après le 31 décembre 2026. Les années antérieures au 15 février 2025 bénéficient en outre d’un forfait de fonctionnement de 43 % et, pour le CII, d’un taux de 30 %, plus favorable que les règles actuelles. Voir CIR rétroactif.

Le crédit d’impôt innovation dans le secteur

Entre la recherche et la production, il y a la conception. C’est cette étape que finance le crédit d’impôt innovation, à 20 % des dépenses de prototypes des PME, avec un plafond de 400 000 € de dépenses par an et les mêmes règles de remboursement que le CIR.

Dans l’exemple de cette page, 34 080 € de dépenses de conception donnent 6 816 € de CII par an. Une même dépense ne peut pas figurer à la fois dans la base du CIR et dans celle du CII : les temps doivent être ventilés projet par projet. Voir le crédit d’impôt innovation et CIR ou CII.

Les pièges du CIR pour les entreprises proptech

Avant de déclarer, vérifiez que votre dossier évite ces écueils fréquents dans le secteur :

• Déclarer le développement de la plateforme de mise en relation.
• Revendiquer des modèles statistiques standard.
• Oublier les commissions et services, sans lien avec la recherche.

Les preuves à réunir

Les preuves qui font la différence en cas de contrôle sont celles que les équipes produisent naturellement pendant les projets :

• Les mesures de précision des modèles ;
• Les campagnes de mesures sur bâtiments ;
• Les journaux d’expériences.

À ces pièces s’ajoutent, comme pour toute entreprise, les feuilles de temps par projet, les éléments de paie, le tableau des immobilisations affectées à la recherche, les contrats de sous-traitance avec la preuve de l’agrément des prestataires, et la liste des aides reçues. Le guide dossier justificatif donne le plan attendu.

Après le CIR : l’IP box sur vos revenus

Les logiciels licenciés aux professionnels peuvent relever de l’IP box ; les commissions en sont exclues. Le CIR et l’IP box se cumulent : le premier porte sur les dépenses de recherche, le second sur les revenus de l’actif qui en est issu. Les deux dispositifs sont indépendants : l’un ne conditionne pas l’autre, et ils peuvent être rattrapés ensemble sur trois ans. Voir l’IP box pour les entreprises proptech et cumuler CIR et IP box.

Se faire accompagner

La démarche se mène avec un professionnel habitué au secteur et à ses verrous typiques. Il interroge les équipes, délimite les projets, chiffre le crédit de l’année et celui des années encore réclamables, puis rédige un dossier qui tient en contrôle.

1. Diagnostic : un échange avec vos équipes techniques pour repérer les projets éligibles des trois dernières années et de l’année en cours.
2. Chiffrage : calcul du CIR et du CII, année par année, avec les règles applicables à chacune.
3. Dossier : rédaction du dossier justificatif et reconstitution des temps.
4. Déclaration : dépôt des formulaires 2069-A-SD et, pour les années passées, des réclamations.

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Questions fréquentes

Une plateforme immobilière peut-elle avoir le CIR ?

Pour ses travaux de modélisation ou de données qui lèvent des verrous, oui. Le développement de la plateforme elle-même relève au mieux du CII.

Les données immobilières achetées sont-elles éligibles ?

Elles sont couvertes par le forfait de fonctionnement et ne se déclarent pas au réel.

Combien rapporte le CIR pour les entreprises proptech ?

Dans l’exemple de cette page, 67 073 € par an de CIR et 6 816 € de CII, pour 4 personnes consacrant 45 % de leur temps aux travaux. Le crédit représente environ 42 % du coût salarial chargé consacré à la recherche.

Peut-on récupérer le CIR des années passées ?

Oui. Les dépenses non déclarées des années 2023, 2024 et 2025 peuvent encore être réclamées ; celles de 2023 jusqu’au 31 décembre 2026. Sur l’exemple de cette page, l’enjeu est d’environ 221 667 €.

Faut-il des docteurs pour avoir droit au CIR ?

Non. Les ingénieurs et techniciens qui conduisent des travaux de recherche ouvrent droit au crédit, quel que soit leur diplôme.